Fuente foto: «Guía de la Rehabilitación». Heraldo.
Al vernos en la tesitura de realizar la compraventa de una vivienda o elegir nuestra vivienda en alquiler, siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato?. Te mostramos a continuación un método que te ayudará a calcular de forma aproximada si el valor de compra, venta o alquiler de tu vivienda es adecuado a mercado, conociendo algún dato de fácil acceso.
La clave para ello es un ratio que se conoce como PER (Price Earnings Ratio, Ratio Precio-Beneficio) y que relaciona directamente los precios de venta y alquiler de una vivienda.
¿Qué es el PER?
El PER es el número de años que nos costaría pagar la vivienda con el dinero obtenido por el alquiler mensual actual en las condiciones actuales, o dicho de otro modo el número de veces en años que el precio del alquiler está contenido en el precio de venta.
Pongamos un ejemplo; si una vivienda cuesta 120.000 € y el alquiler mensual de la misma se valora en 500 €/mes (6.000 €/año), el PER sería el resultado de dividir 120.000/6.000, que daría un resultado de 20. Por lo tanto tendría un PER igual a 20 veces.
El PER es un ratio internacionalmente aceptado para valorar este tipo de activos, como pueden ser las viviendas y otras propiedades inmobiliarias.
Además del PER, necesitamos conocer la rentabilidad bruta por alquiler.
¿Qué es la rentabilidad bruta por alquiler?
Es el tanto por ciento (%) que se obtiene en un año del rendimiento del alquiler de la vivienda, respecto al precio total de la misma, o lo que es lo mismo, el resultado de dividir el importe del alquiler en un año por el precio total de la vivienda y multiplicarlo por 100.
Así por ejemplo, en el caso anterior, la rentabilidad bruta del alquiler sería (importe del alquiler en un año, 6.000 € / precio total de la vivienda, 120.000 €)*100 = 5%. O sea que obtendríamos una rentabilidad bruta anual del 5%.
Otra forma de calcular el PER conociendo la rentabilidad bruta por alquiler, sería dividiendo 100 entre la citada rentabilidad y obtenemos el PER (PER = 100 / % rentabilidad bruta por alquiler, es decir, 100/5 =20)
De este modo, si conocemos la rentabilidad bruta del alquiler, conocemos el PER y por lo tanto se puede conocer el precio de venta si conocemos el alquiler o viceversa.
¿Cómo conocer la rentabilidad bruta por alquiler en España?
Es muy sencillo, porque lo publica de forma trimestral el Banco de España. Se puede acceder al último informe en la dirección http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_5.pdf , dónde observamos que la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del tercer trimestre de 2016 es del 4,4%. Esto equivale a decir que el PER es de 22,73 años o 273 meses. (100/ % rentabilidad bruta por alquiler, 4,4 = 22,73 años)
Esto quiere decir, que, de media, si conocemos que el alquiler de un piso de características similares al nuestro es 500 € mensuales, el precio de compra resultaría de multiplicar estos 500 € por 273 meses, lo que nos daría un resultado de 136.500 €.
Por ello, de acuerdo al ejemplo anterior y a los datos medios españoles, la compra de la vivienda por los 120.000 € antes citados, sería una buena compra porque estaría por debajo de los 136.500 € obtenidos de acuerdo al precio del alquiler y a los datos del Banco de España.
A continuación, se puede observar en la tabla la relación media entre alquiler y venta en este momento en España:
Fuente: Bankinter
No obstante, este método sirve para un primer análisis de acuerdo a las medias nacionales, pero que luego es necesario realizar algún ajuste en función de la ubicación concreta de la vivienda, de sus características propias, acabados, etc. Ya que por ejemplo, no todas las ciudades tienen el mismo PER en vivienda.
Zaragoza es una ciudad que suele acercarse al PER y a la rentabilidad bruta por alquiler media nacional, aunque las zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER algo más alto que los barrios con precios de vivienda más ajustados.
Desde el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (COAATZ), recomendamos que antes de realizar la compra o venta o alquiler de la vivienda, se ponga en manos de un profesional que podrá realizarle una tasación de la propiedad y aconsejarle sobre posibles vicios ocultos o patologías que podrían afectar directamente al precio de la misma, además de simular los futuros costes energéticos mediante la emisión del preceptivo certificado de eficiencia energética.
